Mieszkania z licytacji komorniczej krok po kroku
Mieszkania z licytacji komorniczej kuszą ceną wywołania niższą niż suma oszacowania, ale kupno przebiega inaczej niż na rynku wtórnym. Nie ma negocjacji z właścicielem, nie ma zwykłych oględzin z agentem, a pieniądze trzeba wpłacić w ściśle wyznaczonych terminach. Ten poradnik porządkuje drogę od znalezienia obwieszczenia do wpłaty ceny nabycia i pokazuje, które liczby warto obliczyć przed złożeniem oferty.
Znalezienie obwieszczenia
Skąd bierzesz ogłoszenia o licytacji mieszkania
Obwieszczenie o licytacji nieruchomości publikuje komornik na publicznych portalach komorniczych i w siedzibie sądu. Zawiera opis lokalu, numer księgi wieczystej, sumę oszacowania, cenę wywołania, wysokość rękojmi, termin i miejsce licytacji. Warto czytać je w całości, bo w drobnych zapisach pojawiają się informacje o lokatorach, udziałach i obciążeniach.
Ręczne sprawdzanie kilku portali zajmuje czas, a dobre obwieszczenia znikają z uwagi inwestorów szybko. Dlatego sensownie jest ustawić alert na licytacje mieszkań według miasta, metrażu i budżetu, zamiast wracać do list codziennie.
- zapisz numer sprawy komorniczej i księgi wieczystej,
- sprawdź, czy to pierwsza czy druga licytacja,
- zanotuj termin licytacji i termin wpłaty rękojmi.
Liczby z obwieszczenia
Suma oszacowania, cena wywołania i rękojmia
Podstawą jest suma oszacowania, czyli wartość ustalona w operacie biegłego. Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego cena wywołania w pierwszej licytacji nieruchomości to zwykle trzy czwarte sumy oszacowania, a w drugiej dwie trzecie. Rękojmia wynosi zwykle jedną dziesiątą sumy oszacowania. Zawsze sprawdź te wartości w obwieszczeniu, bo to ono jest wiążące.
Dla założonej sumy oszacowania 400 000 zł liczby wyglądają tak:
- cena wywołania w pierwszej licytacji: 300 000 zł (trzy czwarte),
- cena wywołania w drugiej licytacji: około 266 667 zł (dwie trzecie),
- rękojmia: 40 000 zł (jedna dziesiąta sumy oszacowania, w obu licytacjach).
Zwróć uwagę, że rękojmia liczona od sumy oszacowania stanowi większy procent ceny wywołania w pierwszej licytacji, niż mogłoby się wydawać, więc musisz mieć gotówkę gotową dużo wcześniej niż resztę ceny. Szczegółowe wyliczenia zrobisz w kalkulatorze licytacji.
Sprawdzenie stanu prawnego i faktycznego
Księga wieczysta, lokatorzy i zaległości
Przed licytacją otwórz księgę wieczystą wskazaną w obwieszczeniu i przeczytaj wszystkie działy. Interesują cię służebności, prawa osób trzecich, hipoteki i ostrzeżenia. Część obciążeń wygasa po przybiciu, część zostaje z nieruchomością, a ocena tego należy do prawnika. AukcyjNie wskazuje takie miejsca w karcie okazji, ale nie zastępuje opinii prawnej.
Osobny temat to stan faktyczny. W lokalu może mieszkać dłużnik, jego rodzina albo najemca. Zapytaj w obwieszczeniu i w opisie, czy lokal jest wolny. Sprawdź też zaległości we wspólnocie lub spółdzielni, bo wysokość zadłużenia wpływa na koszt całkowity.
- zamów aktualny odpis księgi wieczystej,
- ustal, czy lokal jest zajęty,
- zapytaj zarządcę o zaległości i planowane remonty,
- przeczytaj operat, a w nim opis standardu i metrażu.
Licytacja i przybicie
Jak przebiega samo wydarzenie
Licytacje nieruchomości odbywają się zwykle w formie elektronicznej, w terminie podanym w obwieszczeniu. Przed rozpoczęciem musisz wpłacić rękojmię na rachunek wskazany w ogłoszeniu i dopilnować, by wpłata była zaksięgowana. Potem składasz postąpienia, czyli kolejne oferty wyższe o wymagany próg. Wygrywa najwyższa oferta, a komornik sporządza protokół.
Dobrze jest przed licytacją ustalić własną maksymalną ofertę i jej nie przekraczać. Emocje podczas licytacji kosztują, a limit policzony na spokojnie chroni przed przepłaceniem.
Po licytacji
Cena nabycia, termin wpłaty i dalsze kroki
Po przybiciu sąd wydaje postanowienie, a nabywca wpłaca resztę ceny w terminie wyznaczonym w orzeczeniu, zwykle w ciągu dwóch tygodni, co trzeba sprawdzić w dokumentach. Rękojmia wpłacona wcześniej zalicza się na poczet ceny. Przy ofercie 320 000 zł i rękojmi 40 000 zł pozostaje do zapłaty 280 000 zł.
Kolejne kroki to postanowienie o przysądzeniu własności, wpis do księgi wieczystej i objęcie lokalu w posiadanie. Każdy z nich może trwać tygodniami, więc w planie finansowym uwzględnij czas bez możliwości wynajmu lub odsprzedaży. Pamiętaj też o podatkach i opłatach sądowych, które zależą od twojej sytuacji.
Jak AukcyjNie pomaga
Alert, karta okazji i kalkulator w jednym miejscu
AukcyjNie zbiera publiczne obwieszczenia, wysyła alert, gdy pojawia się mieszkanie spełniające twoje kryteria, i liczy kartę okazji z ceną wywołania, rękojmią i kosztem całkowitym. Zobacz, jak działa cały proces, a plan dobierzesz w cenniku.
Licytacja odbywa się u komornika, a AukcyjNie nie licytuje za ciebie. Wynik kalkulatora nie jest poradą prawną, a przed ofertą warto skonsultować dokumenty z prawnikiem.