Koszty zakupu mieszkania z licytacji komorniczej po przybiciu
Koszty zakupu mieszkania z licytacji komorniczej obejmują cenę nabycia, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe za wpis własności, zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni, remont i miesiące, w których lokal nie przynosi dochodu. Cena wywołania to dopiero część rachunku. Poniżej rozpisujemy kolejne pozycje i pokazujemy przykład, który pomoże ocenić opłacalność przed wpłatą rękojmi.
Cena nabycia to punkt wyjścia
Od czego liczyć
Cena wywołania w pierwszej licytacji nieruchomości to zwykle trzy czwarte sumy oszacowania, w drugiej dwie trzecie. Ostateczna cena to kwota, na której kończy się licytacja, więc przy popularnym lokalu bywa wyższa od wywołania. Rękojmię, zwykle jedną dziesiątą sumy oszacowania, wpłacasz przed licytacją, a po wygranej zalicza się ją na poczet ceny. Jak ją policzyć, opisuje artykuł rękojmia w licytacji komorniczej.
Różnica między drugą a pierwszą licytacją
Jeżeli pierwsza licytacja nie dała wyniku, druga ma niższą cenę wywołania, ale zwykle przyciąga więcej uczestników. Dlatego rachunek opłacalności rób na maksymalnej cenie, jaką jesteś gotów zapłacić, a nie na cenie startowej. Różnice między terminami wyjaśniamy w tekście druga licytacja komornicza i cena wywołania.
Pozycje, które dochodzą po przybiciu
Podatek i opłaty sądowe
Nabycie nieruchomości w egzekucji podlega zwykle podatkowi od czynności cywilnoprawnych w stawce 2 procent od ceny nabycia. Dojdzie opłata sądowa za wpis własności w księdze wieczystej oraz koszty odpisów. Kwoty i tryb rozliczenia podatku sprawdź w aktualnych przepisach albo u doradcy podatkowego, bo zmieniają się szybciej niż nasz artykuł.
Zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni
To najczęstsza niespodzianka. Sama licytacja nie zawsze oczyszcza lokal z opłat zaległych wobec zarządcy, a nowy właściciel zderza się z saldem, którego nie wytworzył. Zanim zalicytujesz, zapytaj zarządcę o zadłużenie lokalu, planowane remonty i zaliczki na fundusz remontowy. Pytanie zadajesz na etapie oględzin, nie po przybiciu.
Remont i wyposażenie
Mieszkania z licytacji bywają w stanie, którego nie widać w opisie obwieszczenia. Zakładaj rezerwę na instalacje, podłogi, łazienkę i malowanie. Przy lokalu pod najem dolicz meble, sprzęt i dobre zdjęcia do ogłoszenia, bo pusty, nieodświeżony lokal wynajmuje się wolniej. Jeśli wystawiasz mieszkanie na najem, przyda się fotografia nieruchomości do ogłoszeń, która skraca czas szukania lokatora.
Opróżnienie lokalu
Gdy w mieszkaniu przebywa dłużnik lub osoby trzecie, opróżnienie to osobne postępowanie. Trwa i kosztuje, a w tym czasie płacisz już czynsz i media. W rachunku zostaw na to osobną pozycję i kilka miesięcy bufora.
Przykład rachunku do ćwiczenia
Założenia
Przyjmijmy sumę oszacowania 400 000 zł, pierwszą licytację z ceną wywołania 300 000 zł i przybicie za 320 000 zł. To założenia do ćwiczenia, a nie notowanie rynkowe. Rękojmia wynosi wtedy 40 000 zł, a do dopłaty po przybiciu zostaje 280 000 zł.
Co dolicza się do ceny
Do 320 000 zł dodajesz podatek 2 procent, czyli 6 400 zł, opłaty sądowe, zaległości wspólnoty, remont, na przykład 40 000 zł, oraz trzy miesiące pustostanu z czynszem administracyjnym. Realny koszt całkowity może wynieść około 380 000 zł lub więcej, i dopiero ta kwota nadaje się do porównania z ceną podobnych lokali na rynku wtórnym. Różnica między ceną rynkową a kosztem całkowitym to twój margines bezpieczeństwa.
Jak ocenić marżę
Jeśli mieszkanie ma być na sprzedaż, marża to cena odsprzedaży minus koszt całkowity minus koszt finansowania. Jeśli pod najem, licz roczny czynsz netto przez koszt całkowity. Nie zakładaj pełnego obłożenia przez cały rok. Wpisz własne liczby w kalkulatorze licytacji, który zestawia rękojmię, cenę i koszt całkowity.
Najczęstsze błędy w rachunku
Liczenie od ceny wywołania
Początkujący licytanci kalkulują zysk z ceny startowej i dziwią się, że na końcu płacą więcej. Ustal sufit przed licytacją i trzymaj się go, bo emocje w ostatnich minutach kosztują najwięcej. Jeżeli sufit wypada powyżej progu opłacalności, rezygnujesz bez żalu.
Pomijanie czasu
Każdy miesiąc między przybiciem a pierwszym lokatorem to czynsz administracyjny, media i koszt zamrożonego kapitału. Przy dłuższym opróżnianiu lokalu te miesiące potrafią zjeść całą zakładaną marżę. Wpisz do rachunku najgorszy realistyczny wariant, nie średni.
Brak rezerwy na stan prawny
Hipoteki, służebności i prawa osób trzecich sprawdzasz w księdze wieczystej przed licytacją, nie po niej. Co z operatu i opisu wynika o stanie lokalu, opisuje artykuł operat szacunkowy, co sprawdzić.
Finansowanie i terminy
Do kiedy dopłacić resztę
Resztę ceny dopłacasz w terminie wskazanym w postanowieniu o przybiciu. Brak dopłaty grozi ponowną licytacją na twój koszt. Dlatego zgodę banku lub środki własne zabezpieczasz przed wpłatą rękojmi. Kredyt hipoteczny na lokal z licytacji bywa trudniejszy niż na zakup z rynku, bo bank wymaga stanu prawnego i terminów, na które nie zawsze zdążysz.
Jak nie przegapić dobrej okazji
Dobrze policzone mieszkanie jest warte tyle, ile masz czasu na analizę. Alert według miasta, ceny i metrażu daje ten czas. Konkretne miasta mamy rozpisane na stronach licytacje komornicze Kraków mieszkania i licytacje komornicze Warszawa mieszkania, a ogólne zasady na licytacje komornicze mieszkania.
Pytania
Ile dodatkowo kosztuje mieszkanie z licytacji komorniczej
Do ceny nabycia dochodzi podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe za wpis własności, ewentualne zaległości wobec wspólnoty, remont i pustostan. Łącznie bywa to kilkanaście do kilkudziesięciu procent ceny, zależnie od stanu lokalu.
Czy płaci się podatek przy zakupie mieszkania z licytacji
Zwykle tak, podatek od czynności cywilnoprawnych w stawce 2 procent od ceny nabycia, o ile przepisy nie przewidują zwolnienia w twojej sytuacji. Aktualne zasady sprawdź u doradcy podatkowego.
Czy kupujący odpowiada za długi wobec wspólnoty mieszkaniowej
Zaległości wobec zarządcy mogą wpływać na nowego właściciela w praktyce, zależnie od sprawy. Zapytaj zarządcę o saldo przed licytacją i skonsultuj stan prawny z prawnikiem.
Policz przed wpłatą
Sprawdź koszt całkowity
Wpisz sumę oszacowania, planowaną cenę i remont w kalkulatorze licytacji, a alert w AukcyjNie wyśle ogłoszenia, które mieszczą się w twoim budżecie. Plany opisuje cennik.